マンションは賃貸派?購入派?それぞれの違いと住居費を検証

賃貸マンションと分譲マンションでは、住む人のライフスタイルにも関わって来るため、どちらが良いかとは一概には言えません。しかし、発生する費用について知ることは、経済的な透明性を高めることに繋がり、より賢いお金に遣い方が出来る様になります。

そこで、ここではマンションの賃貸と分譲の違いと、それぞれにおける入居時の費用と入居後の主な費用について考えたいと思います。


1)賃貸マンションと分譲マンションはどう違うか?

 

賃貸マンションと分譲マンションの違いは、何と言っても家賃の有無、或いは住宅ローンの有無と言えます。賃貸は住み続ける限りは家賃を支払う必要がありますし、住宅ローンは破綻すれば、せっかく購入したマンションが人手に渡ることになります。

また、立場についても違って来ます。賃貸は大家との契約関係にありますが、分譲の場合は金融機関や管理組合等となります。

そして、マンションに対する権利についても異なります。大きなところでは、所有権の有無です。

家賃、ローン、立場、権利、・・・双方の違いは様々です。一概には比較は出来ませんが、費用の項目を挙げることで「自分がどちらに合うか」を検討出来る様になります。

 

2)賃貸マンションの初期費用

 

賃貸マンションの初期費用の中には、退去時に戻って来る費用と戻って来ない費用があります。また、一方では固定されている費用や、値引き交渉のしやすい費用もあります。ですから、費用の項目と支払先、どの様な位置づけかを知っておくことは、損をしない上でも大切になるのです。

ここでは賃貸マンションを借りる際の初期費用について、位置付け等を述べたいと思います。

 

(1)敷金

敷金は、賃貸マンションの原状回復費用に充てられる費用で、入居時に前もって支払います。金額は、家賃1月分が目安です。

敷金は退去時に借主に返金される費用なのですが、返金されるか否かでトラブルの種になりやすい費用です。しかし、原状回復に関しては、行政主導でガイドラインが作られていますので、トラブルが減ると期待されています。

 

(2)礼金

礼金は家主への「お礼」の意味合いの費用で支払う費用で、敷金と違って戻って来ません。金額は家賃の1月分が相場です。

 

(3)仲介手数料

仲介手数料は不動産仲介業者に支払われる費用で、金額は家賃1月分が上限となっています。仲介手数料は法的に決まっていて、不動産仲介業者が勝手に釣り上げられない様に決まっています。

また、仲介手数料の金額は、あくまでも上限として決まっているので、値引きも可能となっています。

 

(4)前家賃

賃貸マンションに入居する際には、入居後の家賃を前金として支払います。例えば、3月に契約し、4月から入居の場合、4月分の家賃を契約時に支払う形になります。

尚、前家賃の支払いは、入居のタイミングによっては日割り計算が行われます。

 

(5)火災保険料

賃貸マンションは入居時に火災保険に加入することになります。その保険料を入居時に支払います。

 

(6)敷金・礼金の無い物件もある

最近になって、敷金・礼金の無い物件も見られます。

これは、大家が値引きしている場合や、不動産管理会社が費用を負担している場合等があります。

ところで、これらの費用を不動産管理会社が負担している場合、物件を一棟丸ごと管理会社で借り上げた上で転借している場合があります。これはサブリース契約と呼ばれる契約形態なのですが、この場合は、入居者の審査が非常に甘くなる傾向があります。そして、その結果として、隣人としては避けたい様な相手が、入居している可能性が濃くなります。

 

(7)家賃の値引き交渉が成功すると・・・

賃貸マンションの家賃は、基本的に物件を査定して決めるのですが、最終的には大家の決済によります。ですから値下げ交渉の余地があるのです。

家賃の値引き交渉は、もしかしたら数千円のレベルしか期待出来ないかも知れません。しかし、敷金、礼金、仲介手数料は家賃の額がベースになりますので、家賃が下がればこれらの額も下がり、トータルの初期費用が大幅に抑えられます。

 

(8)家賃の値引き交渉のタイミングについて

賃貸マンションの家賃の値引き交渉のタイミングは、入居時と契約更新時がオススメです。

特に入居時の内観の時に切り出すと、成功する場合が多いです。物件の確認をする際、「あと1,000円安ければ決めるのに・・・」の様なセリフが殺し文句になりやすいです。

 

(9)大家が借主を退去させるのは難しい

普通に考えると、商売をしている立場としては、値切る客は好ましく無く、可能ならば会いたくないと思います。賃貸マンションのオーナーとしても、その様な入居者には出て行って欲しいと思うかも知れません。

しかし、入居者は一旦契約を結んでしまうと、大家は入居者を簡単に退去させることは出来なくなります。

これは「借地借家法」という法律で決められていて、大家側は正当な理由が認められなければ、入居者を退去させることは出来ないのです。

尚、この場合の正当な理由の中には、建物の老朽化等も含まれますが、この時の「老朽化」は、単に古くなった・・・程度では認められず、倒壊のリスクが高くなった・・・と言ったレベルとなります。

 

3)分譲マンションの初期費用

 

分譲マンションを購入する場合、「自己資金は物件価格の3割程度があれば望ましい」との意見がしばしば見られますが、この3割の内の1割程度は初期費用となります。ですから、4,000万円のマンションを購入する場合は、400万円前後の初期費用が見込まれます。

尚、初期費用の内訳は、主に税金、不動産仲介業者への仲介手数料、住宅ローン関連の費用等となります。

 

(1)消費税

新聞紙上などで何かと物議を呼ぶ消費税ですが、不動産にも掛かります。税率は物件価格の8%となりますので、非常に高額になります。

不動産の場合は、消費税は土地には掛からず、建物に掛かる形にはなります。

 

(2)不動産取得税

不動産取得税は、その名の通り、不動産を取得した場合に発生する税金です。消費税とは異なり、土地と建物の両方に発生します。税額は固定資産税評価額をベースに決められます。

 

(3)登録免許税

登録免許税は、物件の登記の際に発生する税金です。

登記は不動産の所有権をハッキリさせるための手続きで、不動産取引には欠かせない物です。

 

(4)印紙税

不動産の取引には契約書が必須になりますが、契約書には税金が発生します。それが印紙税です。

 

(5)申込証拠金

マンションの「購入申込み」をする際に、不動産会社に支払う費用です。申込みの撤回の際には返金されます。尚、新築物件には申込証拠金が不要な物もあります。

(6)手付金

売買契約時に売主に支払う費用で、契約を解約する場合には返って来ない費用です。

 

(7)仲介手数料

不動産仲介業者に支払う手数料で、物件価格の3%に6万円を合算した金額となります。この金額は法的には上限となっているので、理屈としては値引きが利きます。しかし、相場的には、上限金額で取引されます。

 

(8)司法書士の報酬

登記の際には司法書士に依頼するため、報酬が必要になります。

 

(9)ローンに関係する費用

金融機関に支払う費用で、事務手数料、ローン保証料、団体信用生命保険料等があります。

 

(10)火災保険・地震保険料

購入時には火災保険や地震保険に入ることになります。

 

(11)物件価格の値引き交渉に成功すると・・・

分譲マンションの価格は数千万円に上る額となり、初期費用はこの額に連動して大きな額となります。しかし、物件の額が安くなれば、物件価格に連動して初期費用も安く済むようになります。そこで、是非とも挑戦したいのが、物件価格の値引き交渉です。

不動産仲介業者の値引きは、扱っている物が高額なだけに、額が大きいです。値引き額は場合にもよりますが、数百万円単位で引かれます。そして、初期費用もその値引きに連動して下がって来るのです。

具体的な例では、4,000万円のマンションを200万円値引いて3,800万円とした場合、初期費用を物件価格の1割と家庭すると、概算で20万円の差が発生します。この金額は、4,000万円の額を考えると、微々たる金額に見えますが、金額的には引越し費用に匹敵し得ますので、大きいです。

 

(12)価格交渉のタイミングは?

物件の価格交渉ですが、闇雲に交渉をするのでは無く、タイミングを考えることで成功に繋がりやすくなります。

と言うのも、不動産業者にも「どうしても売却したい時期」はあります。そして、そのタイミングだと値引きをさせやすくなるのです。

具体的なタイミングとしては、決算の時期が挙げられます。このタイミングは不動産業者としても、業績アップが掛かって来るため、在庫の不動産を売りたがるのです。

 

4)賃貸マンションの入居中の費用

 

賃貸マンションの入居中に発生するのは、家賃の他にも色々とあります。ただ、家賃と位置付けが違っている費用でも、実際は区別が付いていない場合もあります。

しかし、費用の明細を知っておくことは、決して意味の無いことでは無く、借り手にとっても得をする場合もあるので、是非押えておきましょう。

 

(1)家賃

当然ですが、賃貸マンションには家賃が発生します。

家賃は、物件の状況と近隣の同等の物件の状況等から決められますが、最終的には大家の決済です。

ところで、賃貸物件の家賃は値引き交渉が可能であり、入居時がチャンスとなりますが、実は入居時だけでなく、2年毎の契約更新時も値引きが狙えます。

尚、家賃には消費税が掛かりません。

 

(2)管理費・共益費

賃貸マンションの管理費や共益費は、いずれも共用部分のメンテナンスの費用として充てられます。具体例としては、エントランスや廊下等の共用部分の電気代や保守点検が挙げられます。

尚、管理費・共益費は今では家賃との垣根が無くなっています。と言うのも、家賃の中には物件の共用部分のメンテナンスの費用も入っているとされているからです。

 

(3)家賃保証会社の費用

賃貸マンションの契約には連帯保証人が必要になりますが、入居希望者の全てが連帯保証人を立てられるとは限りません。家賃保証会社は、一定の費用で連帯保証人となってくれる会社です。

(4)クレジットカードに加入して入居した場合

賃貸マンションの契約に連帯保証人が立てられない場合、クレジットカードに加入することで入居できる物件があります。これは、クレジットカードで家賃を支払うと、カード会社が保証人の役目をしてくれるからです。

5)分譲マンションの入居中の費用

 

分譲マンションの場合の費用は、メインとなるのが住宅ローンの支払いになりますが、実際はそれだけでなく、管理費や修繕積立費等が発生します。また、賃貸マンションと違う点に、固定資産税の課税があります。

これらの住宅ローン以外の費用は意外に高額になるため、マンションの購入の際に十分確認することが大切になります。

 

(1)住宅ローンの支払い

分譲マンションを購入したら、多くの人が住宅ローンを利用します。そして、返済は入居中にされます。

返済額と期間は各ローン契約によりますが、支払いを軽減する手段としては、自己資金を多く用意することや、繰上返済の積極的活用が挙げられます。

 

(2)管理費

マンションも日常のメンテナンスが必要になり、管理費がそこに充てられます。

マンションは管理の状態が悪いと、日常の生活が悪くなるだけでなく、資産価値も落としてしまう可能性があります。特に、売却を見込んでの購入ならば、管理もしっかりとした物件にするべきでしょう。

因みに、タワーマンション等の高級マンションの場合は、管理の質も非常に良くなります。高級マンションは不動産管理会社にとっても重要顧客になっている場合が多いため、管理スタッフもベテランが派遣されるからです。

 

(3)修繕積立費

マンションも築年数が経てば、様々な部分が老朽化して来ます。防水や外壁等、様々な部分がありますが、適切な時期に補修が行われなければなりません。

修繕積立費は、その様な補修のために積み立てられます。尚、修繕積立費は入居後に段階的に上がる場合が多いです。

(4)固定資産税

マンションを所有したら固定資産税が発生します。固定資産税は、固定資産台帳に記されている評価額から決められます。

固定資産税には減価償却の考え方が取り入れられており、築年数が古くなれば評価額が下がって来て、税額も減って行きます。ただ、マンションの代表的な構造である鉄筋コンクリート造(RC造)の場合は、木造や軽量鉄骨造等の他の建築構造よりも長くなっていて、他の構造よりも固定資産税は安くなりにくいです。

6)まとめ

家賃や住宅ローンの支払いは、今は自動引落しの利用が多いため、明細に関しては無頓着になっている人も多いと思われます。しかし、費用についての明細を知れば、削れる部分も明確になって来るので、より経済的な生活を送れる様にもなります。

もしかすると、その作業は細かい交渉等も含むので、面倒に思えることも多いかも知れません。しかし、チリも積もれば山になります。是非活用して、より豊かな生活を手に入れましょう。